Escuchar este articuloNORMAN – Un acuerdo de desarrollo económico con la ciudad de Norman para el distrito de entretenimiento en University North Park está casi completo, dice el desarrollador principal del proyecto.
El Comité de Supervisión del Desarrollo del Distrito 2 del TIF se reunió la semana pasada para analizar los planes para el distrito de entretenimiento de mil millones de dólares cerca de la Interestatal 35 y Rock Creek Road. Los planes de tráfico y sus impactos aún se están considerando y el personal de finanzas de la ciudad le dijo al comité que no se había alcanzado el acuerdo de desarrollo económico para el proyecto.
Danny Lovell, director ejecutivo de Rainier Companies, con sede en Dallas, y desarrollador principal del proyecto, dijo el lunes que están a punto de llegar a un acuerdo.
“Creo que la ciudad está acostumbrada a tener planes de desarrollo específicos para terrenos específicos, y esto es obviamente mucho más grande, más complicado, involucra a múltiples propietarios de terrenos y una visión a largo plazo”, dijo Lovell. “Pero ahora estoy seguro de que hubo una reunión la semana pasada con el equipo de desarrollo y la ciudad para cerrar la brecha en algunos puntos que quedaron pendientes. Estoy seguro de que si no se llega a un acuerdo sobre todos ahora, lo habrá en breve”.
El proyecto abarca aproximadamente 240 acres, que incluyen alrededor de 90 acres de tierra propiedad de la Fundación OU, 60 acres controlados por la Coalición de Desarrollo Económico de Norman y 88 acres propiedad de otros.
Lovell dijo que no podía discutir detalles específicos del acuerdo, pero uno de los puntos generales de discusión fue cómo responsabilizar al desarrollador.
“Obviamente, estamos acostumbrados a que nos pidan cuentas por los planes de desarrollo, sin embargo, no siempre abarcan tierras que son propiedad de otras personas”, dijo Lovell. “Creo que hay varios puntos que se estaban perfeccionando y discutiendo en profundidad, y ese fue, solo diré, uno de los conceptos que creo que se discutieron, redactaron y acordaron ahora que todos lo entienden”.
¿Cómo es posible un distrito de entretenimiento de 1.000 millones de dólares en Norman?
Lovell también habló sobre la aprensión expresada por algunos que se muestran reacios a apoyar al distrito. Una de las principales preocupaciones de algunos residentes de la ciudad de Norman, comisionados de planificación y miembros del consejo municipal es que el distrito podría canibalizar el comercio minorista y los restaurantes en otras áreas de la ciudad. Lovell anticipa que el distrito traerá nueva actividad y respalda su proyección basándose en su último acuerdo comercial en Norman.
En 2019, Rainier Companies compró University Town Center, un centro comercial de clase A con más de 400.000 pies cuadrados de espacio minorista que representa el 7,5% de los ingresos fiscales de Norman, según el departamento de finanzas de la ciudad.
“En 2005, cuando se construyó, la ocupación de los comercios minoristas en Norman era del 96 % y no bajó hasta 2019, cuando bajó al 95 %”, dijo Lovell. “Eso nos indicó que no solo estaban trayendo a minoristas de fuera de la ciudad que no estaban allí en ese momento, sino que todos los que se mudaron o se expandieron fueron reemplazados por otros”.
Lovell dijo que su compañía compró University Town Center porque la tercera ciudad más grande del estado se convirtió en un destino de compras súper regional y aprovecha el beneficio de estar a 20 minutos de Oklahoma City.
Cuando un minorista abre una tienda en Oklahoma City y luego busca expandirse más en el estado, Lovell dijo que probablemente elija una ubicación en el área metropolitana norte, sur u oeste, pero aparte del crecimiento cerca de la Interestatal 240 en la última década, las opciones son limitadas.
“Ese se ha convertido en el lugar donde los minoristas quieren estar si van a tener una tienda en el sur de Oklahoma City porque hay acceso a (la Interestatal 35) para los compradores, así como mucho turismo en torno a eventos deportivos y otros eventos comunitarios dentro de Norman”, dijo Lovell.
Lovell, oriundo de Oklahoma y alumno de la Universidad de Oklahoma y la Universidad Cristiana de Oklahoma, dijo que el distrito de entretenimiento es un proyecto apasionante. Dijo que muchos proyectos de estadios prometedores se encuentran en grandes ciudades como Los Ángeles o Washington, DC, y es raro tener un proyecto de esta magnitud en una ciudad de 120.000 habitantes, lo que solo es posible con un catalizador.
“Norman no podría sostener un proyecto de mil millones de dólares con 120.000 personas. No hay suficiente volumen ni ingresos, ¿no? Entonces, lo que tenemos aquí es la universidad insignia del estado, su necesidad de un estadio y la necesidad de Norman de un centro de eventos comunitarios, y la ciudad tiene la capacidad de aprovechar eso para crear un distrito de uso mixto grande y transitable”, dijo Lovell. “Es un conjunto único de circunstancias que simplemente no sucede en muchos lugares”.
Cuando el proyecto se presentó ante la Comisión de Planificación de Norman el mes pasado, varios residentes dijeron que no se oponían a un gran distrito de entretenimiento en la ciudad, solo querían que OU pague por su estadio.
Lovell dijo que entiende eso, pero la asociación público-privada con OU es lo que podría darle a Norman la capacidad de generar ingresos fiscales que de otra manera no podrían obtener.
“En nuestra opinión, no podríamos construir lo que estamos hablando de construir, o lo que imaginamos construir sin un ancla grande”, dijo Lovell.
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