Transformação do centro de Kansas City: uso misto ancorado no entretenimento no Power & Light District

Por volta da virada do século 21, o centro de Kansas City, Missouri, enfrentou desafios familiares a muitas cidades americanas: prédios abandonados e estacionamentos de superfície ocupavam 10 quarteirões principais, apesar das múltiplas tentativas de redesenvolvimento que datavam da década de 1960. A população residencial do centro da cidade era escassa e cerca de 60.000 funcionários de escritório do centro da cidade apressavam-se para os subúrbios às 5 horas todos os dias da semana.

Em 2003, os líderes cívicos selecionaram a The Cordish Companies, uma empresa de desenvolvimento com sede em Baltimore, para assumir a reconstrução. O Power & Light District foi inaugurado em 2008 ao lado do Sprint Center (agora T-Mobile Center), que havia sido concluído no ano anterior. Cordish posteriormente construiu três torres de apartamentos de luxo de aproximadamente 300 unidades cada – apelidadas de One Light, Two Light e Three Light – com uma quarta torre de tamanho semelhante atualmente em desenvolvimento. Todos os edifícios, exceto um, terão vista para um parque urbano de 5,5 acres (2,2 ha) a ser construído em um deck sobre uma rodovia interestadual próxima. A empresa também converteu o histórico edifício Midland Office em Midland Lofts, um condomínio residencial de 135 unidades, e adicionou 1.394 m² (15.000 pés quadrados) de espaço de coworking em sua torre Two Light.

Cordish relata investir mais de US$ 1 bilhão no centro da cidade. De acordo com Zed Smithdiretor de operações da empresa, o distrito também apoiou ou ajudou a alimentar aproximadamente US$ 9 bilhões em investimentos privados e públicos adicionais no distrito comercial central, incluindo a arena, o Kauffman Center for the Performing Arts com 1.800 lugares, uma linha de bonde, a renovação e reutilização adaptativa de escritórios e armazéns históricos, um novo hotel de convenções e a expansão de um centro de convenções.

O número de visitantes únicos do centro da cidade atingiu 6 milhões em 2023, superando em 700 mil a média pré-pandemia, segundo o Conselho do Centrouma organização de defesa de Kansas City. KC Live!, local de entretenimento do Power & Light District, circunda uma praça ao ar livre com dois andares de restaurantes e bares e atraiu 6 milhões de visitantes no ano passado; o distrito em geral atraiu 18 milhões.

Talvez o mais significativo seja o facto de o centro de Kansas City ter agora mais de 33.000 residentes e 122.000 funcionários, de acordo com o Downtown Council – um aumento substancial em relação às décadas anteriores.

“Kansas City estava tentando fazer algo há 40 anos, e os líderes da cidade queriam um distrito de entretenimento porque o turismo e os negócios de convenções estavam se arrastando”, diz Smith. “Mas o desenvolvimento residencial sempre foi uma parte central da nossa visão, porque sabíamos que um distrito de entretenimento não funcionaria sem aumentar o nível de densidade do centro da cidade.”

A empresa desenvolveu modelos semelhantes em outras cidades, incluindo Atlanta, Filadélfia e Baltimore. Louis, Cordish fez parceria com o St. Louis Cardinals para desenvolver Ballpark Village, um distrito de US$ 400 milhões integrado ao Busch Stadium. Em Arlington, Texas, a empresa trabalhou com o município e os Texas Rangers no Texas Live!, um local de entretenimento de US$ 250 milhões que faz parte de um empreendimento maior de US$ 4 bilhões ancorado em um estádio. Cordish e os Rangers também concluíram recentemente um prédio de apartamentos de luxo com 300 unidades naquele distrito.

As chaves para o sucesso nestes tipos de projetos incluem o estabelecimento de uma forte parceria público-privada para preparar o terreno para o desenvolvimento, a construção de um projeto que reflita autenticamente a comunidade envolvente e o emprego de uma filosofia operacional orientada para a hospitalidade para enriquecer a experiência dos hóspedes e inquilinos, diz Smith.

A preparação do cenário normalmente começa com gastos substanciais em infraestrutura, o que muitas vezes envolve alguma firmeza política por parte das autoridades municipais. Em Kansas City, os esforços anteriores do sector privado para reconstruir a área não conseguiram arrancar. As autoridades municipais optaram por tentar novamente, em parte porque a Cordish se comprometeu a investir seu próprio capital em todas as fases do projeto, diz Smith. “Em quase todos os lugares onde fazemos estes desenvolvimentos, há algum risco envolvido porque estamos a começar do zero, em território não comprovado”, diz ele. “Mas se sou prefeito ou gestor municipal e vou investir no meu centro da cidade, quero saber se haverá retorno.”

Entretenimento primeiro, depois uso residencial e outros usos

A abordagem de Cordish em Kansas City e outras cidades normalmente envolve o desenvolvimento de locais de entretenimento primeiro para aumentar o tráfego de pedestres antes de adicionar componentes residenciais, de escritórios e de hotéis, diz Smith. A regra não está escrita em pedra – vendo a demanda do mercado por hospitalidade em Arlington, Cordish desenvolveu um Live! pelo hotel Loews como parte do Texas Live! projeto em parceria com Loews Hotels. Mas, em geral, garantir o sucesso da fase inicial requer encontrar uma mistura diversificada e vibrante de operadores locais de alimentos, bebidas e retalhistas que atraiam tanto a comunidade como os visitantes.
O Power & Light District de Kansas City oferece o Bristol Seafood Grill e outros favoritos da comunidade. Louis, a Katie’s Pizza & Pasta Osteria estava entre as operadoras locais que Cordish trouxe para Ballpark Village. “Os donos de restaurantes locais se saem extremamente bem em nossos empreendimentos de uso misto porque têm reconhecimento de nome e reputação de fornecer comida e experiência de serviço de qualidade”, diz Smith.

Sempre que possível, Cordish utiliza financiamento histórico de crédito fiscal para restaurar edifícios antigos mas dignos de nota, o que promove ainda mais a autenticidade e mantém o sabor local. Parte de sua missão de rejuvenescer o centro de Kansas City incluía a reabilitação do fechado Midland Theatre, um local de 1927 para música, filmes, peças de teatro, dança e shows da Broadway. Além disso, Cordish desenvolveu unidades habitacionais para trabalhadores no edifício vizinho Midland Lofts como parte de outro esforço de renovação.
“Continuamos a ver oportunidades de renovação histórica em Kansas City e em outros mercados porque esses centros tendem a ter muitos edifícios antigos”, diz Smith. “Onde quer que façam sentido, nós os perseguiremos.”

Envolvimento do público

A última, mas não menos importante, parte do desenvolvimento bem-sucedido de uso misto é o gerenciamento e as operações diárias dos vários componentes. Com exceção de usos altamente especializados, a Cordish supervisiona seus projetos durante toda a sua vida para garantir que os serviços atendam aos seus padrões, diz Smith. Manter uma função operacional também ajuda a empresa a projetar níveis de ocupação e a reduzir o risco de investimento em situações que são muitas vezes de alto risco para os municípios.

Além disso, a experiência de gestão e operação de propriedades ajuda a informar futuras fases de desenvolvimento, reinvestimento e oportunidades de arrendamento para manter as propriedades frescas à medida que a concorrência aumenta nos submercados circundantes. Smith observa o forte papel das escolhas de estilo de vida no local onde as pessoas querem viver: “No Power & Light District, isso significa a conveniência de ter uma mercearia de alta qualidade, experiências únicas, capacidades de trabalho conjunto e alimentos e bebidas a um quarteirão de onde você mora”. Cordish recentemente adicionou um restaurante na cobertura Palm Tree Club de dois níveis e 1.022 pés quadrados (1.022 m²) no Kansas City Power & Light District, desenvolvido em parceria com o produtor musical Kygo.

Smith enfatiza a importância de contratar membros da equipe de operações que tenham uma mentalidade de hospitalidade e estejam comprometidos em cultivar uma cultura de serviço, comunidade e diversão: “Quando estou em campo e interagindo com os membros da nossa equipe, sempre pergunto: ‘Vocês estão se divertindo?’”