Perfil do projeto: Uma fábrica de engarrafamento da Coca-Cola se torna um centro cultural e de entretenimento

Tipo: Uso adaptativo, uso misto
Desenvolvedor: Hendricks Propriedades Comerciais
Proprietário: Distritos de Bottleworks LLC
Designers: Projeto de RELAÇÃO; EUA
Tamanho do site: 11,86 acres (4,8 ha)
Data de abertura: 1º de dezembro de 2020
Data de conclusão: 1º de dezembro de 2020
Edifícios: 216.980 pés quadrados (20.158 m²)
Estacionamento: 185.980 pés quadrados (17.278 m²)
Espaço Aberto: 113.660 pés quadrados (10.559 m²)

A transformação da histórica fábrica de engarrafamento da Coca-Cola em Indianápolis no Bottleworks District, de uso misto, exigiu negociações delicadas com entidades de preservação histórica nacionais e estaduais, bem como com possíveis inquilinos. Construída no início da década de 1930 pelos irmãos Yuncker e ampliada nas duas décadas seguintes, a instalação já deteve o título de maior fábrica de engarrafamento do mundo, produzindo mais de 2,2 milhões de garrafas por semana. Seus edifícios Art Déco eram revestidos de terracota branca esmaltada – uma das maiores fachadas de terracota do estado.

A instalação fechou na década de 1960, depois que as latas de alumínio tomaram conta do mercado. As Escolas Públicas de Indianápolis compraram a propriedade em 1968 e a usaram para fins administrativos, manutenção e armazenamento por quase meio século. Em 2017, a Hendricks Commercial Properties adquiriu o local, prevendo um bairro de uso misto que honraria o patrimônio arquitetônico do complexo e ao mesmo tempo atenderia às necessidades contemporâneas.

A primeira fase, concluída em 2020, converteu a fábrica em um hotel boutique de 139 quartos e transformou três garagens de manutenção em locais para eventos e um refeitório de 3.530 m² com comerciantes locais e vendedores dirigidos por chefs.

O trabalho de restauração removeu, reparou e reinstalou unidades de terracota deterioradas, queimou e instalou novas unidades e poliu e restaurou 300.000 pés quadrados (27.870 m²) de piso de tijoleira original. “Todos os pisos eram de tijoleira”, diz Dave Kroll, diretor e diretor de preservação da RATIO Architects. “Até as docas de carga tinham piso de cerâmica. A maioria das paredes eram de tijolos esmaltados e os tetos eram de concreto aparente ou telhas metálicas perfuradas.” Esses materiais duráveis ​​resistiram bem ao longo das décadas, e o distrito escolar cuidou bem da propriedade. “Eles não removeram muito”, diz Kroll. “O que eles acrescentaram foi fácil de remover e eles mantiveram bem o prédio.”

Para ocupar as antigas garagens, Hendricks escolheu destinos de entretenimento que suprissem as lacunas do mercado local. O Living Room Theatre concentra-se em filmes de arte e independentes, e o Pins Mechanical combina boliche, pinball e bebidas para adultos e crianças. O conceito de food hall surgiu do estudo de exemplos de sucesso nas grandes cidades. “Visitamos restaurantes em Nova York, Nova Orleans, Los Angeles e São Francisco”, diz Lance Evinger, vice-presidente de aquisições e alienações da Hendricks Commercial Properties. “Poderíamos aproveitar o excelente cenário gastronômico de Indianápolis e criar um local para operadores menores entrarem com uma baixa barreira de entrada.”

A navegação nos requisitos de crédito fiscal histórico federal exigia a aprovação do Escritório Estadual de Preservação Histórica e do Serviço de Parques Nacionais dos EUA (NPS). Uma questão controversa foi a adição de um terceiro andar para atingir o número necessário de quartos de hotel. “A primeira resposta do Serviço Nacional de Parques foi que edifícios de dois andares não podem ter acréscimos no telhado como parte do programa de crédito fiscal”, diz Kroll. Após vários meses de negociações, porém, o acréscimo foi aprovado. Os arquitetos usaram o sistema de treliça existente na cobertura do edifício como inspiração de projeto e afastaram a adição da rua para minimizar o impacto visual.

A equipe de desenvolvimento também queria criar um pátio interno aberto para o hotel na adição do edifício na década de 1950. O NPS inicialmente resistiu à ideia de remover a metragem quadrada, mas finalmente aprovou o projeto do pátio após cuidadosas negociações sobre materiais e acabamentos.

A necessidade de ser sensível aos requisitos nacionais e estaduais de preservação histórica complicou as negociações com os inquilinos, diz Jack Johnson, vice-presidente de coordenação de inquilinos da Hendricks Commercial Properties: “Tivemos que exigir que os inquilinos colocassem tetos nas alturas exatas mostradas nos desenhos históricos, e isso causou alguns problemas porque tínhamos drenos no telhado e dutos pendurados abaixo disso”.

A sinalização apresentou outro desafio. “Os edifícios eram todos revestidos de terracota – não era possível anexar uma placa a isso”, diz Evinger. A equipe desenvolveu soluções criativas, usando espaços de janela e placas independentes de “pirulito” que emergem do pavimento de tijolos sem tocar o edifício.

Ao longo da Massachusetts Avenue, o projeto restaurou a sala de engarrafamento original, tradicionalmente conhecida como “sala das estrelas” (agora chamada de biblioteca) devido ao seu distinto padrão de estrela em terrazzo, e um antigo laboratório de refrigerantes foi transformado de um espaço apertado com painéis de madeira em uma sala arejada com janelas de clerestório e paredes de azulejos verdes.

Ao reabrir a Carrollton Avenue e a 9th Street ao público depois de mais de 50 anos, a reforma restabeleceu a rede de ruas do bairro. As ruas reconstruídas apresentam pavimentação de tijolos de alta qualidade, vielas e praças para pedestres.

Os incorporadores planejaram inicialmente uma segunda fase como residencial, mas mudaram para escritórios devido à demanda do mercado. “Houve um êxodo em massa do distrito comercial central para os subúrbios por causa da COVID-19”, diz Evinger. “Estando na periferia do centro da cidade, estávamos numa posição única para captar inquilinos que queriam ficar no centro da cidade, mas com mais acesso a estacionamento e mais comodidades no bairro.” A segunda fase inclui 300.000 pés quadrados (27.870 m²) de espaço de escritório e 40.000 pés quadrados (3.720 m²) de varejo no térreo, com inquilinos se mudando até 2026.

A Bottleworks gerou investimentos significativos em bairros próximos. A RATIO Architects está trabalhando em projetos de reutilização adaptativa para estruturas diretamente em frente à entrada do hotel.

O projeto ganhou a Cook Cup 2023 do Indiana Landmarks para Restauração Extraordinária e as principais honras do 2022 ICSC Global Design & Development Awards. O hotel frequentemente esgota, atraindo visitantes que leram sobre a propriedade única em publicações como Tempo, National Geographice Condé Nast Traveler. O distrito hospeda grandes festas e eventos, muitos deles organizados em torno de jogos e torneios da NCAA, NBA, NFL e Indy 500.

“Você passa por lá e é uma volta no tempo”, diz Johnson. “E não é apenas um grupo de pessoas que vem aqui. Tenho 60 anos e vejo aqui pessoas mais velhas do que eu, pessoas mais novas. Minha filha se casou aqui. Assim que abrimos, ela quis se casar no hotel. É apenas um desses tipos de lugares – toca as pessoas de muitas maneiras diferentes.”